COVID-19 - BAIL COMMERCIAL : DU NOUVEAU POUR DISPOSITIF DE LISSAGE

par XABI Mar 12 Mai - 20:51

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08.05.2020

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Bail commercial : du nouveau pour le dispositif de lissage !
Le Conseil Constitutionnel vient de se prononcer sur le dispositif de «lissage» instauré par la loi Pinel de 2014, en matière de bail commercial. Et cela donne quoi ?
Pour le dispositif de lissage de la loi Pinel... Dans le cadre d'un bail commercial, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi Pinel ou ACTPE) est venue créer a créé un mécanisme de «lissage» de la hausse de loyer, lorsque celui-ci est déplafonné. Si un loyer est déplafonné au renouvellement d’un bail, un texte prévoit que la variation de loyer «ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente» (C. com. art. L 145-34, al. 4) .
Ce dispositif légal de lissage, appelé aussi «plafonnement du déplafonnement», a vocation à s’appliquer en cas de renouvellement d’un bail conclu pour une durée de neuf ans ou plus, avec un loyer « fixe » (non binaire), sauf s’il porte sur des locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux. Est concerné le renouvellement d’un bail à venir, ou conclu/renouvelé depuis le 1er septembre 2014 (A&C Immobilier 14ème année n°4 p. 6).
Si une discussion restait permise... Comme nous l'avons expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 16ème année n°3 p. 6), un bailleur a contesté la constitutionnalité du dispositif de lissage dans le cadre de la procédure dite QPC (Question prioritaire de constitutionnalité).
En février 2020, la Cour de cassation a estimé que la QPC présentait un caractère sérieux et l'a donc renvoyé au Conseil Constitutionnel (Cass. 3e civ. 06.02.2020 QPC n°19-19503 - [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
La discussion est close... Dans une décision n°2020-837 QPC du 7 mai 2020 (JO du 08.05.2020), le Conseil Constitutionnel vient de juger que le dispositif de lissage devait être déclaré conforme à la Constitution.
Le Conseil Constitutionnel souligne que le dispositif de lissage empêche certes un bailleur de percevoir, dès le renouvellement de son bail et le cas échéant jusqu'à son terme, un loyer correspondant à la valeur locative de son bien lorsque ce loyer est supérieur de 10 % au loyer acquitté lors de la dernière année du bail expiré. Le dispositif de lissage porte ainsi atteinte au droit de propriété.
Toutefois, et en premier lieu, le «législateur a entendu éviter que le loyer de renouvellement d'un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. Il a ainsi poursuivi un objectif d'intérêt général».
En deuxième lieu, le dispositif permet au bailleur de bénéficier, chaque année, d'une augmentation de 10 % du loyer de l'année précédente jusqu'à ce qu'il atteigne, le cas échéant, la nouvelle valeur locative.
En dernier lieu, et ce n'est pas rien, le Conseil constitutionnel souligne que le dispositif n'est pas d'ordre public, de sorte que les parties à un bail « peuvent convenir de ne pas les appliquer, soit au moment de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement». Rappelons que, dans un avis rendu en 2018, la Cour de cassation s'est également prononcée de la sorte (Cass. 3e civ. 09.03.2018 n°17-70040 : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]) .
Au final, le Conseil constitutionnel estime donc que le législateur n'a pas porté une atteinte disproportionnée au droit de propriété.
Pour consulter :

la décision du Conseil constitutionnel : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]
le dossier documentaire sur le site du Conseil Constitutionnel : [Vous devez être inscrit et connecté pour voir ce lien]

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Références
Conseil constitutionnel, décision n° 2020-837 QPC du 7 mai 2020 (JO du 08.05.2020)
Site du Conseil Constitutionnel[/size]
Le juge constitutionnel estime que le dispositif de lissage est bien conforme à la Constitution, pour un loyer déplafonné. Là où il a vocation à s'appliquer, les parties à un bail commercial peuvent renoncer à l'application du dispositif lors de la conclusion du bail ou son renouvellement.