EXTENSION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

BAIL COMMERCIAL - DIVERS

Une extension du statut des baux commerciaux : possible ?
La Cour de cassation a récemment rendu un important arrêt concernant les conditions dans lesquelles les parties à un bail peuvent parfois, pour une location, soumettre celui-ci aux règles applicables pour les baux commerciaux. Quels enseignements tirer de l’arrêt ?

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Extension du statut : licéité

Vous avez dit extension du statut ? Le statut impératif des baux commerciaux, c’est-à-dire l’application des règles relatifs au bail commercial, s’applique dans les cas prévus par l’article L 145-1 du Code de commerce (ou art. L 145-2) . Les parties à un contrat de location peuvent parfois vouloir appliquer le statut dans d’autres cas. On parle alors d’extension conventionnelle du statut, ou de soumission conventionnelle/volontaire au statut.
Locaux à usage professionnel. Par dérogation au texte applicable en bail professionnel (loi 86-1290 du 23.12.1986 art. 57 A) , le régime du bail commercial peut s’appliquer pour louer un local à usage exclusivement professionnel «  si les parties ont conventionnellement adopté ce régime »(C. com. art. L 145-2, 7°) . Ceci «  suppose que les parties manifestent de façon univoque leur volonté de se placer sous ce régime »(Cass. 3e civ. 20.10.2016 n° 15-20285) .

Extension du statut : comment ?

En droit. Les parties à un bail peuvent « soumettre au statut des baux commerciaux un bail normalement exclu de son champ d’application si cette extension conventionnelle » découle « de leur volonté non équivoque d’appliquer ledit statut »(Cass. 3e civ. 28.09.2005 n° 04-14009) . Il en va ainsi si elles manifestent une « volonté non équivoque » , même en l’absence de réunion des conditions impératives du statut, par exemple l’exploitation des lieux (Cass. 3e civ. 04.05.2011 n° 09-72550 et 28.01.2016 n° 14-24261) .
En pratique. Dans une affaire, un couple acquiert en résidence de tourisme une villa, louée pour 9 ans à une société, pour exploitation. Dans le bail, les parties déclarent « leur intention expresse » de le soumettre « au statut des baux commerciaux (...) et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie (...) » . Le couple refuse de renouveler le bail, sans indemnité d’éviction, faute d’immatriculation au RCS de la société. Une Cour d’appel écarte la demande d’indemnité, car le bailleur n’a pas accepté de façon non équivoque de dispenser le preneur du défaut d’immatriculation, dans le bail. Mais la Cour de cassation vient de censurer l’arrêt d’appel car, par la clause « claire et précise » du bail, le bailleur avait renoncé à se prévaloir de la condition d’immatriculation (Cass. 3e civ. 28.05.2020 n° 19-15001) . Une clause appropriée peut ainsi suffire, si les parties se soumettent « de manière volontaire et non équivoque leurs rapports contractuels au statut »(Cass. 3e civ. 30.03.2017 n° 16-11970) .

Soumission au statut : effets

Le principe. La soumission conventionnelle d’un bail au statut « a pour objet de permettre son application lorsque l’intégralité des conditions légales qui l’imposeraient ne sont pas remplies »(Cass. 3e civ. 21.05.2014 n° 13-14474) . Le locataire peut se prévaloir du statut, même s’il ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de la protection statutaire (Cass. 3e civ. 14.09.2017 n° 16-20093 et 20.06.1990 n° 89-12283) . La clause d’un bail concerné qui serait contraire à une règle impérative est annulable, en principe (Cass. AP 17.05.2002 n° 00-11664) .
Renouvellement. L’immatriculation au RCS n’est pas une condition impérative du droit au renouvellement, qui n’est pas non plus (forcément) contestable en cas de défaut d’exploitation (Cass. 3e civ. 21.05.2014 n° 13-14474 et 09.02.2005 n° 03-17476) .
Une clause claire et précise d’un bail, exprimant la volonté non équivoque des parties à se soumettre au statut des baux commerciaux, permet en principe au locataire voire au bailleur de se prévaloir des règles impératives liées au statut, même si certaines conditions légales font défaut (p.ex. immatriculation au RCS).